Was ist das Seehaus?
Das „Seehaus“ ist eine Seevilla mit großem Grundstück in Seeshaupt mit unmittelbarer Lage zum Südufer des Starnberger Sees. Zum Verbund gehört das sog. „Hausmeistergrundstück“ mit Wohngebäude, das jedoch nicht direkt am See gelegen ist. Die Immobilien befinden sich seit 1981 im Eigentum der Kammer. Sie wurden der Kammer durch die Witwe eines ehemaligen Mitglieds im Wege der Nacherbfolge vermacht; das Anwesen sollte vor allem sozialen Zwecken der Anwaltschaft dienen.
Wofür wurde das Seehaus genutzt?
Das Seehaus wurde vereinzelt für Gremiensitzungen und Fortbildungsveranstaltungen der Rechtsanwaltskammer genutzt. Daneben wurde es an Dritte für Tagungen und Veranstaltungen vermietet, darunter aufgrund der Lage des Anwesens im allgemeinen Wohngebiet in beschränktem Umfang auch für private Feiern. Ferner bestand die Möglichkeit, im Obergeschoss Zimmer für Übernachtungen anzumieten. Das Seeufer konnte zudem ebenfalls in beschränktem Umfang von Anwälten und deren Familien zum Baden genutzt werden.
Ist dieser Betrieb des Seehauses weiterhin rechtlich zulässig?
Nein. Die Rechtsanwaltskammer München als Körperschaft des öffentlichen Rechts mit Pflichtmitgliedschaft darf nur in den ihr durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben tätig werden. Überschreitet die Kammer die ihr zugewiesenen Kompetenzen, greift sie ohne gesetzliche Grundlage in die allgemeine Handlungsfreiheit ihrer Pflichtmitglieder ein; auf einen darüberhinausgehenden rechtlichen oder faktischen Nachteil der Mitglieder kommt es nicht an (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.03.2016, Az. 10 C 4.15). Der Betrieb und das Unterhalten einer Immobilie für kammerfremde Zwecke (Drittvermietung, Badebetrieb, private Feiern) ist nicht Aufgabe einer Rechtsanwaltskammer. Die Unzulässigkeit der Nutzung ist zwischenzeitlich durch zwei unabhängige Gutachten sowohl haushaltsrechtlich als auch verwaltungsrechtlich festgestellt. Deshalb wurde der Seehausbetrieb durch einen einstimmigen Beschluss des Kammervorstands (bei einer Enthaltung) im Jahre 2019 eingestellt.
War die bisherige Nutzung wirtschaftlich?
Bei jährlich durchschnittlich 70 Tagesbuchungen der vier Appartements im Seehaus, ca. 35 Tagungen in der Clubetage, davon maximal zehn Sitzungen/Tagungen der Rechtsanwaltskammer und bis zu 20 privaten Feiern, stand das Seehaus im Übrigen leer, insbesondere außerhalb der Sommermonate. Nachdem sich aus der Drittvermietung keine hinreichenden Einnahmen realisieren ließen, um die Kosten für den Betrieb des Seehauses zu decken, leistete die Rechtsanwaltskammer München aus dem Kammerhaushalt einen jährlichen Kostenzuschuss zwischen rd. EUR 30.000,00 und EUR 60.000,00, in den letzten zehn Jahren insgesamt rund EUR 390.000,00, sowie daneben weitere unmittelbare Kosten (z.B. Grundsteuer, Versicherungen).
Warum kann man das Seehaus aktuell nicht nutzen?
Da in den vergangenen Jahrzehnten keine relevanten Investitionen in Erhalt und Sanierung der Immobilie erfolgt waren, besteht inzwischen ein ganz erheblicher Sanierungs- und Modernisierungssstau. Im Jahr 2021 wurden zudem beide Immobilien in Teilen unter Denkmalschutz gestellt. Die Nutzung des Seehauses in der bisherigen Form ist rechtlich nicht zulässig (siehe oben: „Ist der Betrieb des Seehauses in der bisherigen Nutzung rechtlich zulässig?“). Der Betrieb des Seehauses in der bisherigen Form ist zudem nicht wirtschaftlich (siehe oben „War die bisherige Nutzung wirtschaftlich?“).
Wer ist zuständig für Entscheidungen zum Seehaus?
Der Bayerische Anwaltsgerichtshof (AGH) hat mit Urteil vom 05.11.2021 (BayAGH III-4-6/19, BGH, AnwZ (Brfg) 51/21) und mit Urteil vom 22.03.2022 (BayAGH III-4-1/21, BGH, AnwZ (Brfg) 11/22) entschieden, dass das Seehaus unter die Vermögensverwaltung der Rechtsanwaltskammer fällt. Für die Vermögensverwaltung allein ist das Präsidium zuständig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies jeweils mit Beschluss vom 19.04.2022 bzw. vom 28.09.2022 bestätigt.
Was hat die Kammer bis jetzt getan?
Die Kammer hat sich intensiv um ein neues Konzept bemüht, das rechtlich zulässig die Finanzierung des Betriebs und der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen hätte ermöglichen sollen. Hierzu wurden u.a. folgende Maßnahmen ergriffen:
- Überprüfung der bestehenden Strukturen und der Rechtslage, der Kosten und Erträge, Analyse der Auslastung des Seehauses, Prüfung der Infrastruktur vor Ort, Klärung und Bewertung des Marktumfelds
- Immobilienbewertungen durch mehrere Immobilienmaklerbüros sowie durch den Gutachterausschuss des Landratsamts Weilheim-Schongau
- Einschaltung von Projektentwicklern und Architekten zur Prüfung und Entwicklung ergänzender und alternativer Nutzungsmöglichkeiten
- Einholung eines im Schwerpunkt haushaltsrechtlichen Gutachtens zur Zulässigkeit des Betriebs des Seehauses in der bisherigen Form und der Kostentragung von Sanierungsmaßnahmen sowie zu haushaltsrechtlichen Wirtschaftlichkeitsfragen
- Einholung eines im Schwerpunkt verwaltungs- und berufsrechtlichen Gutachtens zur Zulässigkeit des Betriebs des Seehauses und zu zulässigen Nutzungsoptionen.
- Einholung eines erbrechtlichen Gutachtens zu der Frage, welche Nutzung das Testament zulässt
- Zahlreiche Sitzungen und Tagungen des Vorstands zur Entwicklung von Zukunftsszenarien für die Seehausimmobilien; Erörterung im Rahmen einer Klausurtagung des Gesamtvorstands; Sitzungen im Gesamtvorstand zur weiteren Planung und Erörterung der Gutachten, teils unter Vorstellung der Gutachtensergebnisse durch die Gutachter; Gesprächsrunden mit Vertretern des Zusammenschlusses „Initiative Rettet das Seehaus“, um Ideen und Anregungen zu diskutieren und zu prüfen
- Prüfung der Option der Gründung einer Stiftung
- Beauftragung eines Bauforschers
Welche Projektideen wurden verfolgt?
Im Rahmen der ursprünglichen Überlegungen, einen zumindest kostendeckenden Betrieb des Seehauses zu ermöglichen, wurden u.a. folgende Projektideen verfolgt:
- Betrieb einer Seniorenresidenz,
- Ausbau zu einem Tagungshotel,
- Ausbau des Seminarbetriebs unter Mitwirkung von Kooperationspartnern,
- Gründung einer Stiftung.
Eine Refinanzierung der Investitionen aus diesen Konzepten war nach entsprechender Prüfung indes nicht zu erwarten. In diesem Zusammenhang waren insbesondere zu beachten:
- baurechtliche Bestimmungen aufgrund der Lage im allgemeinen Wohngebiet,
- immissionsschutzrechtliche Auflagen (z.B. Nutzung von Außenflächen zeitlich eingeschränkt, Fenster sind bei bestimmten Veranstaltungen nachts zu schließen, Musikdarbietung nur im Gebäude und nur bei geschlossenen Fenstern etc.),
- beschränkte Übernachtungsmöglichkeiten,
- schlechte Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel auch unter Einbindung der örtlichen Infrastruktur.
Unabhängig von Rentabilitätsüberlegungen hat sich jedoch ergeben, dass die Umsetzung der angedachten Projekte für die Rechtsanwaltskammer rechtlich unzulässig bzw. nur in den engen Grenzen der Vermögensverwaltung zulässig wäre (siehe oben: „Ist der Betrieb des Seehauses in der bisherigen Nutzung rechtlich zulässig?“).
Wie ist der aktuelle Stand der Planungen?
Wie bereits in der Kammerversammlung am 10.11.2023 berichtet, soll das Seehaus der Rechtsanwaltskammer München in Seeshaupt nun verkauft werden.
Zu diesem Zweck wurde im September 2023 ein Maklerbüro mit dem Verkauf des Seehauses beauftragt.
Die Verkaufsentscheidung ist das Ergebnis eines fast zehnjährigen Prozesses der Entscheidungsfindung; sie stellt das Ergebnis einer umfassenden Abwägung aller tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkte unter Beteiligung zahlreicher externer Experten zum Wohle der Kammer dar.
Weitere ausführliche Informationen sowie Gutachten zum Thema Seehaus finden Sie hier.